БарГУ.by » Учебные материалы » Курсовые » Правовая характеристика обмена жилыми помещениями

Правовая характеристика обмена жилыми помещениями

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………..…………………………………………………3
ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ОБМЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ………………………………………………………………..5
1.1 Понятие жилого помещения и объекта обмена……………………5
1.2 Отличие обмена от замены жилого помещения………………...…9
ГЛАВА 2 ПОРЯДОК ОБМЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ……………12
2.1 Правила обмена жилыми помещениями в домах государственного и частного жилищного фондов. Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается………...……………………………………………12
2.2 Признание обмена жилыми помещениями недействительным. Защита прав и законных интересов граждан при обмене жилыми помещениями…………………………………………………………………….25
ГЛАВА 3 ОБМЕН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМАХ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ И ДРУГОГО ГОСУДАРСТВ…………..…………………………………………..29

 

Вы не можете скачивать файлы с нашего сервера

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Обмен жилыми помещениями сделка широко распространенная в советские времена. Но и в постсоветское время обмен жилыми помещениями не утратил своей актуальности.
Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения.
Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое социальное значение, так как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и так далее. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.
Актуальность темы данной курсовой работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений как обмен жилых помещений. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.
Предметом исследования в работе стали нормы белорусского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также защиту прав граждане при совершении обмена.
Целью исследования является рассмотрение обмена жилыми помещениями как института жилищного права и особенностей защиты прав граждан при совершении данного вида сделок.
Методами исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в курсовой работе, осуществлено путем комплексного применения социально-правовых исследований.
Для достижения названной цели в исследовании будут решены следующие задачи:
- рассмотрение понятие жилого помещения и объекта обмена;
- рассмотрение отличие обмена от замены жилого помещения;
- рассмотрение правил обмена жилыми помещениями в домах государственного и частного жилищного фондов;
- рассмотрение условий, при которых обмен жилого помещения не допускается;
- рассмотрение признание обмена жилыми помещениями недействительным. Защита прав и законных интересов граждан при обмене жилыми помещениями.
- рассмотрение вопроса обмена жилыми помещениями в домах, расположенных на территории Республики Беларусь и другого государства.
Основными нормативно-правовыми актами в данной работе являются:
- Гражданский Кодекс Республики Беларусь;
- Жилищный Кодекс Республики Беларусь;
- Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. №3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства»
- Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. №1191 "Об утверждении Правил обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь".


ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ОБМЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

1.1. Понятие жилого помещения и объекта обмена

Надлежащее жилье является одним из элементов понятия достойного жизненного уровня.
Жилые помещения являются объектами обязательственного права, права собственности и других вещных прав, имеющих особый правовой режим.
Ключевым термином действующего жилищного законодательства Республики Беларусь является термин «жилое помещение». Однако так сложилось, что термин жилое помещение в том смысле, в котором он употребляется в жилищном законодательстве в качестве объекта жилищных правоотношений, не полностью соответствует понятию изолированного жилого помещения как объекта гражданских прав, иными словами, жилое помещение, как это ни странно, не всегда может быть признано объектом недвижимого имущества в отношении которого осуществляется государственная регистрация. В результате, на сегодняшний день, в некоторых случаях, когда мы говорим о жилом помещении, это жилое помещение не является зарегистрированным объектом недвижимого имущества и, следовательно, не всегда может быть, например, продано, или разделено на несколько объектов недвижимого имущества.
Итак, Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее ЖК) дает следующее определение жилого помещения - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан [5].
При этом определение не содержит ссылок на конкретные технические характеристики жилых помещений, такие, например, как обязательное наличие замкнутого внутреннего объема и наличие стен, или регистрация помещения в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Можно утверждать, что понятие жилого помещения по жилищному законодательству основывается, прежде всего, на целевом назначении такого помещения – для проживания граждан. Все остальные признаки жилого помещения являются следствием того, что данное помещение предназначено для проживания граждан [2].
Признаки жилого помещения можно раскрыть следующим образом:
1. Помещение предназначено для проживания граждан, т.е. фактически в техническом паспорте на объект недвижимости, которым является помещение, либо на объект, в состав которого входит жилое помещение (т.е. частью которого является, не являясь при этом самостоятельным объектом), указано одно из следующих назначений объекта:
– «квартира»;
– «секция (ячейка жилая) общежития»;
– «жилая комната»;
– «специальное жилое помещение»;
– «здание одноквартирного жилого дома»;
– «здание жилое специального назначения»;
– «здание общежития»;
– «здание спального корпуса школ-интернатов, детских домов»;
– «здание дома для престарелых и инвалидов»;
– «памятник исторический, идентифицированный в основном как жилой дом».
2. Помещение пригодно для проживания, т.е. отсутствуют основания для признания данного помещения непригодным для проживания и существует определенная благоустроенность жилого помещения. Дефекты, при которых помещения признаются непригодным для проживания содержатся в условиях, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания.
К таким дефектам относятся:
1) физический износ каменных жилых домов свыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов – свыше 65%, установленный детальным обследованием в соответствии с техническими нормативными правовыми актами;
2) аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно. В случае если помещение обладает одним из вышеуказанных признаков, то такое помещение признается нежилым решением областного исполнительного комитета или исполнительного комитета города Минска.
Однако следует отметить, что соответствие жилого помещения санитарным и техническим требованиям, уровню благоустроенности и установленным размерам жилой площади – самостоятельные понятия. Санитарные и технические требования предусматривают условия, при которых возможно проживание человека без вреда для его здоровья. Благоустроенность определяется наличием в жилом помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации и т.д.). Таким образом, помещение может отвечать санитарным и техническим требованиям, но быть не полностью благоустроенным, и наоборот.
К жилым помещениям относятся: жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи, отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в органе по государственной регистрации недвижимого имущества, права на него и сделок с ним, осуществляющем учет такого рода недвижимости.
Жилое помещение социального пользования – жилое помещение типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма.
Жилое помещение типовых потребительских качеств – жилое помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.
Таким образом, согласно ст. 1 ЖК под жилым помещением понимается помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан [5].
Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.
Предполагается, что понятие жилого помещения по жилищному законодательству основывается, прежде всего, на целевом назначении такого помещения – для проживания граждан. Все остальные признаки жилого помещения являются следствием того, что данное помещение предназначено для проживания граждан [12].
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Так, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения – назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.
Объектом обмена может быть жилое помещение представляющее собой отдельную квартиру или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, одноквартирный жилой дом. Иначе говоря, можно обменять отдельную квартиру на другую отдельную квартиру или на изолированную комнату в квартире, занимаемой несколькими нанимателями изолированных комнат, либо на одноквартирный жилой дом.
Таким образом одним из конституционных принципов человека является обеспечение права на жилье, также обеспечение неприкосновенности жилья.
Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

1.2. Отличие обмена от замены жилого помещения

Довольно часто замену жилой площади представляют как обмен с органом местного самоуправления либо предприятием, хотя по существу она выступает в качестве иной, особой категории.
В отличие от договора обмена жилыми помещениями, сторонами которого являются граждане (наниматели или члены Жилищно-строительного кооператива, или наниматели и члены Жилищно-строительного кооператива одновременно) в договоре замены с одной стороны участвует гражданин - наниматель, а с другой - орган местного самоуправления (или организация, если жилое помещение находится в ведомственном жилищном фонде).
Из этого следует, что отношения по замене имеют не чисто гражданско-правовой характер, они содержат в себе административные элементы, поскольку решение о замене принимается распорядительным путем (при наличии соглашения сторон).
Признаком замены является предоставление гражданину органом местного самоуправления или администрацией предприятия свободного жилого помещения взамен сданной и поступающей в их распоряжение жилой площади. Это помещение после его сдачи также подчиняется режиму свободного жилого помещения, отличному от режима освобождающейся площади.
Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах [7].
Замена может применяться и в отношении тех жилых помещений, которые имеют специальный правовой режим. Это особая черта, отличающая ее от обмена. Так, к примеру, не допускается обмен служебного жилого помещения. Вместе с тем это обстоятельство не есть препятствие к замене.
В некоторых случаях замену отличает от обмена еще одна особенность, связанная с объектом заключаемого договора. При определенных условиях объектом договора обмена жилыми помещениями может выступать смежная комната или даже часть комнаты. Такие обмены именуются родственными (внутрисемейными) и имеют место тогда, когда лицо, въезжающее в порядке обмена, вселяется на жилую площадь в качестве члена семьи нанимателя. Заменено же может быть только изолированное жилое помещение.
Правильное разрешение возникающих практических вопросов, связанных с проблемой замены жилой площади, зависит и от четкого определения оснований заключения договора замены. Основания, по которым допускается замена, должны быть перечислены в нормативных актах, в то время как мотивы обмена могут быть самыми разнообразными, и закон даже не содержит попытки их перечисления.
Порядок, установленный жилищным законодательством, по которому производится обмен (мена) жилых помещений.
Правовое регулирование обмена (мены) жилых помещений осуществляется в соответствии с требованиями ЖК (ст.ст. 32 - 35). Так, согласно ст. 32 ЖК, обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, если ЖК не установлено иное [3].
Если обмен (мена) жилого помещения признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (мены).
Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков.
Отказ наймодателя в разрешении на обмен занимаемого жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных ст. 75 ЖК.
Обмен жилых помещений может быть совершен между гражданами, проживающими в одном или в разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных пунктах.
Если между членами семьи нанимателя жилого помещения не достигнуто согласия об обмене жилого помещения, то любой совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительный обмен занимаемого жилого помещения ст. 76 ЖК.
Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 39 ЖК, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.
Согласно ст. 77 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя, нанимателя, остальных совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, обменять жилое помещение, приходящееся на его долю, с другим гражданином при условии, что въезжающий в порядке обмена гражданин вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.
Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что отношениям по замене присуща определенная специфика и между договорами обмена и замены жилых помещений имеются значительные различия, не позволяющие смешивать эти две правовые категории.
Отмеченные особенности тем не менее позволяют прийти к выводу о том, что институт замены жилой площади можно рассматривать как особую форму предоставления жилых помещений. А если это так, то допустимо предположить, что специфика отношений, складывающихся в области предоставления жилых помещений, в определенной мере свойственна и тем связям, которые возникают в результате замены жилых помещений. Представляется, что в первую очередь это может быть отнесено и к особенностям правовой природы института замены.
Таким образом, основные отличия обмена жилого помещения от замены являются:
1)замена может применяться в отношении жилых помещений со специальным правовым режимом (служебные жилые помещения, общежития)
2)основания замены четко указаны в законе
3)собственником жилого помещения при замене может быть только государство
4)заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте
5)заменено может быть только изолированное жилое помещение.

ГЛАВА 2 ПОРЯДОК ОБМЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

2.1. Правила обмена жилыми помещениями в домах государственного и частного жилищного фондов. Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается

ЖК и утвержденные в соответствии с ним правила обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. № 1191 «Об утверждении Правил обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь», далее Правила от 2 августа 1999 г.), внесли некоторые изменения в ранее действовавшее законодательство об обмене жилых помещений [11].
Обмен жилых помещений в домах государственного жилищного фонда по существу влечет перераспределение жилых помещений, поэтому, являясь граждански правовой сделкой, он тесно связан с административно-правовыми отношениями между участниками обмена и органами управления административно-территориальный единиц, которые осуществляют оформление обмена. В процессе оформления обмена указанные органы имеют реальную возможность осуществить контроль за соблюдением законодательства об обмене.
Стороной сделки по обмену жилого помещения может быть наниматель жилого помещения или член организации граждан-застройщиков (жилищно-строительного или жилищного кооператива, молодежного жилого комплекса, коллектива индивидуальных застройщиков).
Наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда может осуществить обмен:
- с другим нанимателем жилого помещения в домах государственного жилищного фонда;
- с собственником жилого помещения;
- членом организации граждан-застройщиков (жилищно-строительного или жилищного кооператива, молодежного жилого комплекса, коллектива индивидуальных застройщиков).
В первом случае правовой режим жилых помещений, обмен которыми осуществлен, не меняется. Оба участника обмена остаются нанимателями жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Каждый из них станет нанимателем другого жилого помещения.
В двух других случаях участники обмена становятся стороной иного жилищного правоотношения либо один из них приобретает право собственности на жилое помещение, полученное по обмену. В частности, наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда станет собственником жилого помещения (если другой участник был собственником помещения, которое было предметом обмена) либо членом организации граждан-застройщиков (если другой участник обмена был членом такой организации). В то же время собственник помещения, которое было предметом обмена, или член организации граждан-застройщиков станет нанимателем жилого помещения в доме государственного жилищного фонда [15].
Такие последствия обмена жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение, находящееся в частной собственности гражданина или в пользовании члена жилищно-строительного кооператива, были прямо предусмотрены постановлением Совета Министров БССР от 20 мая 1991 г. № 189 «Об обмене жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (квартиры), принадлежащие гражданам на праве частной собственности» Пункт 2 этого постановления предусматривал, что при достижении соглашения об обмене на основании решения исполкома местного Совета в нотариальном порядке удостоверялся договор мены и гражданину, получавшему право собственника жилого дома (квартиры), выдавалось соответствующее регистрационное удостоверение БТИ, а гражданину, получавшему право нанимателя жилого помещения (вступавшему в жилищный, или жилищно-строительный кооператив), выдавался обменный ордер. Гражданин, обменявший собственный жилой дом (квартиру) на жилое помещение в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива, имел преимущественное право на вступление в данный кооператив [10].
К сожалению, новый ЖК и новое Правила от 2 августа 1999 г. не содержат такого четкого решения последствий обмена жилых помещений в двух последних случаях. Однако из содержания п. 20, Правил от 2 августа 1999 г., можно сделать вывод, что участник обмена жилого помещения в доме государственного жилищного фонда в доказательство обмена может получить регистрационное удостоверение в органе регистрации и технической инвентаризации. Представляется, что в п. 10 упомянутых Правил от 2 августа 1999г. имеются в виду регистрационные удостоверения о праве собственности на жилое помещение [11].
Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и собственник жилого помещения вправе произвести обмен соответственно занимаемого нанимателем или собственного жилого помещения с письменного согласия совместно проживающих с ним членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования (ч. 1 ст. 75, ст. 122 ЖК и ч. 1 п. 2 Правил от 2 августа 1999 г.). Правда, в ст. 122 ЖК не указано, что в ней речь идет о нанимателях жилых помещений государственного жилищного фонда. Однако в ней речь идёт именно о нанимателях жилых помещений государственного жилищного фонда. Вряд ли можно согласиться, что ст. 122 ЖК предусматривает обмен собственником своего жилого дома с нанимателем жилого помещения в доме частного жилищного фонда [5].
В ЖК нет прямого указания, обмен жилого помещения вправе произвести член организации граждан-застройщиков. Однако в нескольких статьях ЖК содержаться правила, анализ которых даёт основание сделать вывод, что члены жилищно-строительных, жилищных кооперативов, молодёжных жилых комплексов и коллективов, индивидуальных застройщиков вправе производить обмен предоставленных им жилых помещений. В частности, в ст. 33 ЖК в числе условий, при наличии которых обмен жилого помещения не допускается, указано рассмотрение вопроса об исключении члена организации граждан-застройщиков из его организации, в ст. 75 ЖК предусмотрено, что наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе произвести обмен занимаемого помещения с членом организации граждан-застройщиков, ст. 122 ЖК предоставляет право собственнику жилого помещения произвести обмен своего жилого помещения с членом организации граждан-застройщиков [5].
По аналогии со ст. ст. 75 и 122 ЖК можно сделать вывод, что член организации граждан-застройщиков вправе произвести обмен предоставленного ему в пользование организацией граждан-застройщиков жилого помещения с письменного согласия совместно проживающих с ним членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования [15].
Если между членами семьи нанимателя жилого помещения государственного жилого помещения не до¬стигнуто согласие об обмене жилого помещения, любой совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена на помещения в разных домах (квартирах) (ст. 76 ЖК, ч. 2 Правил от 2 августа 1999 г.).
Члены семьи собственника жилого дома и члены организации граждан-застройщиков такого права не имеют [15].
ЖК, допускает обмен части жилого помещения (в том числе неизолированной комнаты или части комнаты). Статья 77 ЖК и п. 4 Правил от 2 августа 1999 г. обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь предусматривают, что наниматель или совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя, остальных совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, «обменять жилое помещение, приходящееся на его долю, с другим гражданином при условии, что въезжающий в порядке обмени гражданин вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения» (ст. 77 ЖК). Хотя это прямо не предусмотрено ст. 77 ЖК, очевидно, что другим гражданином, о котором идет речь, может быть наниматель другого жилого помещения или член его семьи, собственник жилого помещения или член его семьи, член организации граждан-застройщиков или член его семьи. Такой обмен в практике именуют родственным обменом. Несовершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе обменять приходящуюся на его долю часть этого помещения с целью раздельного проживания с момента приобретения им полной дееспособности (п. 4 Правил от 2 августа 1999 г.). Как известно, несовершеннолетний приобретает полную дееспособность в случае его эмансипации (ст. 26 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее ГК) и при вступлении в брак до достижения восемнадцати лет (п. 2 ст. 20 ГК и ст. 18 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье). Для обмена жилых помещений гражданами, над которыми установлена опека (попечительство), и жилых помещений в которых проживают несовершеннолетние члены семьи нанимателя, требуется согласие органа опеки и попечительства. Отказ этого органа в даче согласия на обмен может быть обжалован в вышестоящем исполнительном и распорядительном органе или в судебном порядке (п. 5 Правил от 2 августа 1999 г.) [4].
Обмен жилыми помещениями допускается между участниками обмена, проживающими в одном или в разных жилых домах, как в одном, так и в разных населенных пунктах.
Обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, если ЖК не установлено иное (ст. 32 ЖК) [5].
Обмен жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда допускается с разрешения наймодателя (ч. 1 ст. 75 ЖК). Однако отказ наймодателя в разрешении на обмен занимаемого жилого помещения допускается только в случае, указанном в ст. 33 ЖК.
ЖК не содержит правила о праве нанимателя жилого помещения обжаловать отказ наймодателя в праве на обмен жилого помещения в суд. Наниматель имеет такое право.
Порядок обмена жилых помещений установлен пунктами 6 и 7 Правил от 2 августа 1999 г.
Обмен жилыми помещениями в пределах одного населенного пункта оформляется соответствующим исполнительным органом (сельским, поселковым, городским, районным), а при наличии специального органа по обмену жилых помещений - этим органом. В городе с районным делением обмен в пределах одного района может быть возложен на районный исполнительный и распорядительный орган.
Обмен жилыми помещениями в разных населенных пунктах по выбору участников обмена оформляется соответствующим исполнительным и распорядительным органом [15].
Если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Минске, а другое - за его пределами, в Республике Беларусь обмен оформляется органом по обмену жилых помещений Минского горисполкома.
При подаче заявления об обмене жилого помещения предъявляются паспорта либо заменяющие их документы всех совершеннолетних, а также свидетельства о рождении всех несовершеннолетних лиц, участвующих в обмене.
По усмотрению соответствующего исполнительного и распорядительного органа (органа по обмену жилых помещений) может производиться обследование обмениваемых жилых помещений.
Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента заключения одной из сторон обмена договора найма жилого помещения либо получений регистрационного удостоверения в органах регистрации и технической инвентаризации» (ч. 1 п. 10 Правил от 2 августа 1999 г.). Надо полагать, что речь идет о получении нанимателем, участвовавшим в обмене, регистрационного удостоверения о праве собственности на квартиру или одноквартирный дом, полученный в порядке обмена квартиры, которая была предметом обмена.
Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, с ними заключается один договор найма жилого помещения.
Отказ наймодателя от заключения договора найма жилого помещения, полученного в результате обмена, может быть оспорен в суде (ч. 3 п. 10 Правил от 2 августа 1999 г.) [11].
Решение исполнительного и распорядительного органа о разрешении обмена действительно в течение месяца, а при междугороднем обмене - в течение двух месяцев. Если за указанный срок не заключен договор найма жилого помещения, решение утрачивает силу (п. 11 Правил от 2 августа 1999 г.) [11].
Если после заключения договора найма жилого помещения или получения регистрационного удостоверения в органах регистрации и технической инвентаризации, до вселения хотя бы одной из сторон в жилое помещение стороны отказываются от обмена, обмен по их письменному заявлению (при условии расторжения договbr /ора найма жилого помещения либо признания недействительным регистрационного удостоверения) аннулируется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений). В случае отказа от обмена одной из сторон вопрос о принудительном исполнении соглашения об обмене решается судом (п. 12 Правил от 2 августа 1999 г.).
Если граждане обменяли жилые помещения без заключения договора найма жилого помещения либо без получения регистрационного удостоверения, они подлежат выселению по решению суда.
Поднаниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, наниматели жилых помещений в домах частного жилищного фонда, временные жильцы, а также другие граждане, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, которое было предметом обмена, подлежат выселению в судебном порядке.
Условия, при которых обмен жилых помещений не допускается, определены ст. 33 ЖК. Обмен жилого помещения не допускается, если:
1. Нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;
2. В отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;
3. Дом, в котором находится обмениваемое жилой помещение, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;
4. Дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;
5. Обмен носит корыстный или фиктивный характер;
6. Жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;
7. В связи с обменом на квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
8. На жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение [5].
Увеличивается ежегодно количество совершаемых сделок между гражданами по обмену жилых помещений. Причем сторонами в этих сделках выступают не только наниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, но и собственники индивидуальных жилых домов или квартир в двух (блокированных) или многоквартирных жилых домах.
В этих условиях возрастает значение нормативно-правового регулирования. Если в сфере регулирования отношений по обмену жилых помещений между нанимателями помещений государственного жилищного фонда нормативно-правовая база разработана достаточно полно и каких-либо сложных вопросов и неясностей при совершении таких сделок не возникает, то в случаях, когда одной из сторон обмена выступают граждане-собственники или члены организаций граждан-застройщиков (а у них квартиры также оформлены в собственность), различные сложности есть. Выявляются недостаточная разработанность нормативно-правовой базы и противоречивые оценки специалистами правовой природы подобных сделок. Такие сделки в Республике Беларусь стали возможны после принятия постановления Совета Министров БССР от 20 мая 1991 г. № 189 «Об обмене жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (квартиры), принадлежащие гражданам на праве частной собственности». Им было установлено, что при достижении сторонами соглашения об обмене на основании решения местного исполкома в нотариальном порядке удостоверяется договор мены и гражданину, имеющему права собственника жилого помещения, выдается соответствующее регистрационное удостоверение бюро технической инвентаризации, а гражданину, имеющему права нанимателя, выдается обменный ордер, дающий право на вселение, и заключается соответствующий договор найма жилого помещения [10].
Однако в дальнейшем после введения в действие нового ЖК одновременно с утверждением Правила от 2 августа 1999 г., было признано утратившим силу постановление Совета Министров от 20.05.1991 г. №189. Причем ни в новом ЖК, ни в Правилах от 2 августа 1999 г. нормы, регламентирующие порядок оформления обмена жилых помещений между собственниками и нанимателями не были воспроизведены. Таким образом, в настоящее время действующее гражданское и жилищное законодательство не содержит норм, четко регулирующих отношения по обмену жилыми помещениями в случае, когда сторонами выступают граждане, имеющие разный правовой имущественный статус по отношению к обмениваемому жилью.
Особое мнение по данной проблеме высказано Минским горисполкомом в заключении по проекту новой редакции ЖК.
Во-первых, в нем констатируется, что действующее законодательство допускает обмен жилых помещений частного фонда на жилые помещения государственного жилищного фонда (по имеющимся сведениям, в г. Минске в 2010 году из общего количества оформленных обменов около 50% приходится именно на такие сделки).
Во-вторых, отмечается, что поскольку собственником государственной квартиры выступает Минский городской Совет депутатов, то при мене жилых помещений государственного и частного жилищного фонда в собственность государства должно перейти жилое помещение, принадлежащее физическому лицу на праве собственности, а в собственность гражданина - государственное жилое помещение. Наниматель жилого помещения соответственно должен перезаключить договор найма.
В итоге делается вывод, что мена жилых помещений возможна только при наличии двух разных собственников, а предметом обмена могут быть только государственные жилые помещения и производиться такой обмен должен по инициативе нанимателей с разрешения наймодателя.
И, наконец, на основании данного вывода предлагается исключить из проекта новой редакции ЖК положения, касающиеся участия в обмене частных жилых помещений, и установить порядок обмена только государственного жилищного фонда.
Нельзя, разумеется, не согласиться с автором данного заключения, что договор мены (согласно п.1 ст.538 ГК) возможен, когда каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар (в данном случае жилое помещение) в обмен на другой. Более того, в соответствии с п.2 ст. 538 ГК каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Однако вряд ли будет логично на основании этого делать вывод о невозможности обмена жилыми помещениями между гражданами - собственником индивидуального дома или квартиры и нанимателем жилого помещения в доме государственного жилищного фонда [4].
Необходимо также учитывать и то, что не только государственное жилье может быть предметом обмена. Ведь весьма значительное количество граждан-нанимателей жилых помещений проживает в домах (квартирах) так называемого обобществленного жилищного фонда, принадлежащих различным общественным, арендным, акционерным и другим организациям. Это жилье по классификации ЖК отнесено к частному жилищному фонду юридических лиц негосударственной формы собственности. Следовательно, закрепив нормативно возможности обмена жильем только в государственном жилищном фонде, как это предлагается Минским горисполкомом, законодательством будут существенно ограничены жилищные права других граждан, что будет противоречить Конституции Республики Беларусь.
Упорядочение норм, регулирующих обмен жилых помещений, будет обеспечивать конституционные права граждан на жилище, свободу передвижения и выбор места жительства, а также формирование и развитие полноценного рынка жилья.
Таким образом обмен жилыми помещениями всегда имел значение в перераспределении жилищного фонда. Необходимость таких гражданско-правовых сделок вызвана различными причинами: приближением места жительства к месту работы, месту жительства родственников, расположением школы или детского сада, переездом на новое место жительства в другой населенный пункт и т.д. Не исключен и обмен больших квартир на меньшие в связи с уменьшением состава семьи и образованием излишков площади.

2.2 Признание обмена жилыми помещениями недействительным. Защита прав и законных интересов граждан при обмене жилыми помещениями

Обмен жилых помещений может быть признан недействительным, если он произведен с нарушением требований, предусмотренных законодательством [1].
В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» обмен можем быть признан судом недействительным и по иным основаниям, предусмотренным законодательством для признания сделок недействительными (например, под влиянием заблуждения, обмана). Применительно к жилой плошали заблуждением признается неправильное представление о таких существенных недостатках жилого помещения, которые на момент совершения сделки не могли быть выявлены, а обнаружены впоследствии, и эти недостатки препятствуют проживанию в жилом помещении [9].
Заблуждением, влекущим признание обмена недействительным, может являться противопоказанность проживания в полученном по обмену жилом помещении по состоянию здоровья. Заблуждение истца может иметь место и при отсутствии вины ответчика. Заблуждение относительно мотивов обмена жилых помещений не является основанием для признания обмена недействительным (п. 1 ст. 179 ГК).
Признание обмена недействительным производится в судебном порядке по требованию лиц, участвующих в обмене, наймодателя или прокурора.
В случае признания обмена жилого помещения недействительным стороны подлежат переселению в жилые помещения, которые они занимали ранее.
Если обмен жилого помещения признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.
Отсутствие собственного жилья делает человека социально ущербным, не способствует его самореализации в условиях конкуренции на рынке труда, чревато иными негативными последствиями.
В связи с этим понятно внимание государства, его властных структур к вопросам обеспечения граждан жильем, в том числе к вопросам надлежащей реализации гражданами своего права на пользование жилым помещением в соответствии с законодательством.
Гражданам, нуждающимся в социальной защите, а это инвалиды, многодетные семьи, молодые семьи, жилище (как правило, в виде социального жилья) предоставляется бесплатно или по доступной для них плате в соответствии с законодательством.
Согласно части третьей ст. 48 Конституции никто не может быть произвольно лишен жилья.
Указанное положение Основного Закона государства является важнейшей гарантией соблюдения права граждан на жилище.
Расторжение договора найма жилого помещения допускается только по предусмотренным законом основаниям.
Одним из таких оснований в ЖК назван выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение, прекращающий право пользования жилым помещением в связи с расторжением договора найма жилого помещения. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 постановления Верховного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2007 г. № 8 «О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении» (НРПА, 2007, № 171, 6/686) (далее - постановление Пленума № 8), применительно к части второй ст. 37 ЖК разрешаются судами споры о признании утратившими право пользования жилым помещением в связи с выездом на постоянное место жительства в другое жилое помещение не только в отношении нанимателя и членов его семьи, но и споры о признании утратившими право пользования жилым помещением в связи с выездом на постоянное место жительства в другое жилое помещение членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение.
При этом в постановлении Пленума № 8 разъяснено также, что ст. 36 и 37 ЖК определяют основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения как государственного, так и частного жилищного фонда.
Также защиту прав и законных интересов граждан при обмене жилыми помещениями регулируется различными статьями ГК.
Так можно привести случай из судебной практики.
Решением суда Первомайского района г. Минска Щ. признана утратившей право пользования жилым помещением. Судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда составила решение без изменения.
По протесту заместителя Председателя Верховного Суда Республики Беларусь определение судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда было отменено и дело направлено на новое кассационное рассмотрение по следующим основаниям.
Щ., возражая против заявленных к ней требований, ссылалась на то, что в 2000 г. родила ребенка, через 3 месяца вышла на работу, а за ребенком ухаживала ее мать. По этим причинам она временно с 2000 г. проживала в квартире матери. Однако на постоянное жительство из квартиры, в которой прописана и проживала, в другое жилое помещение не выселялась, вносила необходимые платежи за жилое помещение по месту прописки.
На эти обстоятельства, как на причину временного отсутствия в квартире, о которой возник спор, ответчица ссылалась и в кассационной жалобе. Суд кассационной инстанции доводы Щ. не проверил и не дал им оценки в определении. Между тем, только тот факт, что Щ. с 2000 г. постоянно не проживала в квартире по месту прописки, не свидетельствует об утрате ею права пользования жилым помещением.
Поэтому при рассмотрении дела в кассационном порядке в соответствии со ст. 423 гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ГПК) следовало проверить обоснованность доводов ответчицы о причинах ее отсутствия в жилом помещении и принять решение о законности и обоснованности решения суда первой инстанции с учетом оценки имеющихся в деле и дополнительных документов (Судовы веснiк. 2007, № 3. С. 38-39).
Безусловно, поскольку законодатель в ст. 37 ЖК говорит не просто о выезде граждан из занимаемого жилого помещения, а о выезде на постоянное место жительства в другое жилое помещение , указанные обстоятельства должны быть с достоверностью установлены. В противном случае признание ответчика утратившим право пользования жилым помещением является незаконным.
Немаловажную роль в защите прав и законных интересов граждан при обмене жилыми помещениями играет: Правила от 2 августа 1999 г.. Настоящие Правила от 2 августа 1999 г. устанавливают порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда на жилые помещения государственного или частного жилищного фонда. [11]
Таким образом, в настоящее время действующее гражданское и жилищное законодательство не содержит норм, четко регулирующих отношения по обмену жилыми помещениями в случае, когда сторонами выступают граждане, имеющие разный правовой имущественный статус по отношению к обмениваемому жилью.
Представляется, что все эти вопросы должны быть рассмотрены компетентными специалистами при доработке проекта новой редакции ЖК до внесения ее на рассмотрение в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь.
Упорядочение норм, регулирующих обмен жилых помещений, будет обеспечивать конституционные права граждан на жилище, свободу передвижения и выбор места жительства, а также формирование и развитие полноценного рынка жилья.

ГЛАВА 3 ОБМЕН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМАХ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ И ДРУГОГО ГОСУДАРСТВ

Обмен (мена) жилыми помещениями в домах, расположенных на территории Республики Беларусь и другого государства должен осуществляться в соответствии с требованиями ст. 35 ЖК, согласно которой, в случае если одно из обмениваемых жилых помещений находится на территории Республики Беларусь, а другое - на территории другого государства, обмен (мена) производится в порядке, предусмотренном международными договорами Республики Беларусь и законодательством Республики Беларусь.
Так например Решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России № 5 "О беспрепятственном обмене жилых помещений" (Принято 22.06.1996) принимая во внимание положения международных договоров по вопросам прав и свобод человека, участниками которых являются Республика Беларусь и Российская Федерации, признавая право каждого человека на свободный выбор места жительства. Основная цель данного решения состоит в том, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств. Такой обмен является основанием для выдачи им разрешений на постоянное жительство в Белоруссии или в России [8].
На практике имеют место случаи, когда в принципе вообще отсутствуют доказательства о выбытии гражданина из занимаемого им жилого помещения.
Суд Советского района г.Гомеля удовлетворил иск Н. и признал П. утратившим право пользования жилым помещением.
Постановлением Президиума Гомельского областного суда решение отменено в связи с тем, что ни в исковом заявлении, ни в решении суда не указано, куда на постоянное место жительства выбыл ответчики, не приведены доказательства, подтверждающие факт выбытия его из квартиры. Судом также не дана оценка тому факту, что хотя П. определенное время и работал в Российской Федерации, однако периодически приезжал в г. Гомель, пользовался жилым помещением по месту прописки, самостоятельно вносил платежи за жилое помещение (Судовы веснiк. 2007, № 3. С. 38).
Вывод суда надзорной инстанции следует признать правильным, поскольку сам по себе факт отсутствия гражданина по месту прописки не влечет за собой утрату права пользования жилым помещением, если не будет доказано, что отсутствие вызвано выбытием на постоянное место жительства в другое жилое помещение.
На практике нередки ситуации, когда ответчики признаются утратившими право пользования жилым помещением вместе с несовершеннолетними детьми. Безусловно, указанное обстоятельство требует аргументации выносимого решения рядом дополнительных доказательств, подтверждающих, что по новому месту жительства у детей имеются необходимые условия для проживания.
Суд Ленинского района г. Гродно удовлетворил иск К. о признании его бывшей жены с несовершеннолетним ребенком утратившими право пользования жилым помещением в г. Гродно, принадлежащим К. на праве собственности. По делу было установлено, что К. после развода уехала с сыном, который был передан ей на воспитание по решению суда о расторжении брака, на постоянное жительство к своей матери в Краснодарский край. Из имеющихся в деле документов видно, что мать ответчицы подарила ей дом общей площадью 79,1 м2, и в этом доме ответчица с сыном постоянно проживают: мать работает, а сын с 1 сентября 2004 г. (то есть более двух лет на период рассмотрения спора) учится в школе по новому месту жительства.
Более того, в судебном заседании и в заявлении суду ответчица К. соглашалась с иском, указав, что не имела возможности до суда решить вопрос с выпиской; просила вынести решение об удовлетворении требований бывшего мужа о признании ее и ребенка утратившими право пользования жилым помещением, так как это необходимо для оформления прописки ее и ребенка в принадлежащем ей доме.
Участвуя в деле, представитель органа опеки и попечительства возражений против заявленных К. требований не имел.
Таким образом, суд установил, что ответчица К. с сыном действительно выехали на постоянное место жительства в другое жилое помещение, ребенок обеспечен жильем по новому месту жительства, имеет в доме матери все условия для проживания (Судовы веснiк. 2007, № 3. С. 39 - 40).
На основании изложенного можно сделать вывод, что у суда имелись все основания для вынесения решения об удовлетворении заявленного требования о признании ответчицы и ее несовершеннолетнего сына утратившими право пользования жилым помещением, принадлежащим ее бывшему мужу на праве собственности, поскольку суду были представлены все доказательства, с бесспорностью подтверждающие тот факт, что ответчица с сыном выбыли на постоянное место жительства в другое жилое помещение, и в том помещении имеются все условия для проживания ребенка.
Безусловно, при отсутствии доказательств, подтверждающих что по новому месту жительства для несовершеннолетних детей созданы необходимые условия для проживания, решение суда о признании их утратившими право пользования жилым помещением вместе с родителями (родителем) нельзя признать законным.
Соглашение Правительства Республики Беларусь от 17 июля 1995 г. "Соглашение между Правительством Республики Беларусь и Правительством Украины об условиях и порядке обмена жилых помещений" (далее Соглашение) установлен порядок обмена жилых помещений между гражданами Республики Беларусь и Украины, иностранными гражданами и лицами без гражданства, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из одного государства-участника данного Соглашения в другое. [13]
Согласно этому порядку обмен жилых помещений производится на условиях, которые установлены действующим законодательством каждого из государств и положениями указанного Соглашения. В частности, допускается обмен жилых помещений, относящихся к любым видам собственности.
Если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Киеве, а другое - в одном из населенных пунктов Республики Беларусь, обменные документы выдаются в Киеве. И, наоборот, если одно из обмениваемых жилых помещений находится в Минске, а другое - в одном из населенных пунктов Украины, обменные документы выдаются в Минске. Во всех других случаях обмен оформляется компетентными органами по обмену жилых помещений по месту нахождения одного из обмениваемых помещений. Выбор места оформления обмена определяется по взаимному соглашению лиц, участвующих в обмене. Выданные обменные документы признаются обеими сторонами, подписавшими Соглашение.
Компетентный орган по обмену жилых помещений одного государства обязан содействовать заинтересованным лицам в получении информации о наличии жилых помещений для обмена на территории другого государства, а также предоставлять информацию об условиях и порядке получения разрешения на постоянное жительство, гражданство, образование, возможности пенсионного обеспечения и трудоустройства в государстве, избранном для постоянного проживания.
Граждане Республики Беларусь и Украины, иностранные граждане, а также лица без гражданства, постоянно проживающие на территории обоих государств и переселяющиеся из одного государства в другое в связи с обменом жилыми помещениями, обязаны получить разрешение на постоянное жительство.
Документы на оформление обмена жилыми помещениями могут быть выданы только после получения разрешения на постоянное жительство в порядке, установленном жилищным законодательством каждого из государств и положениями указанного Соглашения.
Если после вступления в силу Соглашения об обмене жилыми помещениями (до вселения хотя бы одной из сторон в жилое помещение) стороны отказываются от обмена, обмен по их письменному заявлению (при условии расторжения договоров найма жилого помещения либо признания недействительным регистрационного удостоверения о праве собственности на жилое помещение) аннулируется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений). При отказе от обмена одной из сторон вопрос о принудительном исполнении соглашения об обмене разрешается судом.
Негативные последствия выносимых судами незаконных решений по делам о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением в связи с их выездом на постоянное место жительство в другое жилое помещение усугубляются и тем, что в последнее время указанные категории дел составляют едва ли не самую значительную часть споров о выселении и расторжении договоров найма жилых помещений. По данным судебной статистики за 2006 г. из 11 262 дел по спорам о жилых помещениях, рассмотренных судами, 30 % составили дела о выселении, о расторжении договора найма жилого помещения и утрате права пользования жилым помещением. Из числа дел, изученных при обобщении судебной практики по рассмотрению судами споров о выселении и расторжении договоров найма жилых помещений наибольшее количество составили дела о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями - 211 дел, или 42 % (Судовы веснiк. 2007, № 3. С. 38).
Следовательно, в орбиту судебных споров вовлекаются сотни, тысячи людей, которым согласно ст. 60 Конституции Республики Беларусь гарантируется защита их прав и свобод компетентным, независимым и беспристрастным судом. При таких обстоятельствах важно установить, что гражданин действительно в соответствии с требованиями закона утратил право пользования жилым помещением и, следовательно, расторжение договора найма жилого помещения имеет под собой законное основание.
Таким образом для принятия правильного решения немаловажное значение приобретает выяснение такой правовой категории как «место жительства».
В силу положений ст. 30 Конституции граждане Республики Беларусь имеют право свободно передвигаться и выбирать место жительства в пределах Республики Беларусь, покидать его и беспрепятственно возвращаться обратно.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении можно сделать следующие выводы:
1. Обмен жилыми помещениями всегда имел значение в перераспределении жилищного фонда. Необходимость таких гражданско-правовых сделок вызвана различными причинами: приближением места жительства к месту работы, месту жительства родственников, расположением школы или детского сада, переездом на новое место жительства в другой населенный пункт и т.д. Не исключена и замена больших квартир на меньшие в связи с уменьшением состава семьи и образованием излишков площади, за которые в настоящее время, как известно, нужно платить по себестоимости обслуживания жилищного фонда, то есть в повышенном размере.
Довольно часто замену жилой площади представляют как обмен с органом местного самоуправления либо предприятием, хотя по существу она выступает в качестве иной, особой категории.
Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах.
Замена может применяться и в отношении тех жилых помещений, которые имеют специальный правовой режим. Это особая черта, отличающая ее от обмена. Так, к примеру, не допускается обмен служебного жилого помещения. Вместе с тем это обстоятельство не есть препятствие к замене.
2. Обмен жилых помещений в домах государственного жилищного фонда по существу влечет перераспределение жилых помещений, поэтому, являясь граждански правовой сделкой, он тесно связан с административно-правовыми отношениями между участниками обмена и органами управления административно-территориальный единиц, которые осуществляют оформление обмена. В процессе оформления обмена указанные органы имеют реальную возможность осуществить контроль за соблюдением законодательства об обмене.
Стороной сделки по обмену жилого помещения может быть наниматель жилого помещения или член организации граждан-застройщиков (жилищно-строительного или жилищного кооператива, молодежного жилого комплекса, коллектива индивидуальных застройщиков).
3. Если в сфере регулирования отношений по обмену жилых помещений между нанимателями помещений государственного жилищного фонда нормативно-правовая база разработана достаточно полно и каких-либо сложных вопросов и неясностей при совершении таких сделок не возникает, то в случаях, когда одной из сторон обмена выступают граждане-собственники или члены организаций граждан-застройщиков (а у них квартиры также оформлены в собственность), различные сложности есть. Выявляются недостаточная разработанность нормативно-правовой базы и противоречивые оценки специалистами правовой природы подобных сделок. Такие сделки в Республике Беларусь стали возможны после принятия постановления Совета Министров БССР от 20 мая 1991 г. № 189 «Об обмене жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (квартиры), принадлежащие гражданам на праве частной собственности». Им было установлено, что при достижении сторонами соглашения об обмене на основании решения местного исполкома в нотариальном порядке удостоверяется договор мены и гражданину, имеющему права собственника жилого помещения, выдается соответствующее регистрационное удостоверение бюро технической инвентаризации, а гражданину, имеющему права нанимателя, выдается обменный ордер, дающий право на вселение, и заключается соответствующий договор найма жилого помещения.
Однако в дальнейшем после введения в действие нового ЖК одновременно с утверждением Правила от 2 августа 1999 г., было признано утратившим силу постановление Совета Министров от 20.05.1991 г. №189. Причем ни в новом ЖК, ни в Правилах от 2 августа 1999 г. обмена жилых помещений нормы, регламентирующие порядок оформления обмена жилых помещений между собственниками и нанимателями не были воспроизведены. Таким образом, в настоящее время действующее гражданское и жилищное законодательство не содержит норм, четко регулирующих отношения по обмену жилыми помещениями в случае, когда сторонами выступают граждане, имеющие разный правовой имущественный статус по отношению к обмениваемому жилью.
4. Обмен жилых помещений может быть признан недействительным, если он произведен с нарушением требований, предусмотренных законодательством.
В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» обмен можем быть признан судом недействительным и по иным основаниям, предусмотренным законодательством для признания сделок недействительными (например, под влиянием заблуждения, обмана). Применительно к жилой плошали заблуждением признается неправильное представление о таких существенных недостатках жилого помещения, которые на момент совершения сделки не могли быть выявлены, а обнаружены впоследствии, и эти недостатки препятствуют проживанию в жилом помещении [9].
Заблуждением, влекущим признание обмена недействительным, может являться противопоказанность проживания в полученном по обмену жилом помещении по состоянию здоровья. Заблуждение истца может иметь место и при отсутствии вины ответчика. Заблуждение относительно мотивов обмена жилых помещений не является основанием для признания обмена недействительным (п. 1 ст. 179 ГК).
Признание обмена недействительным производится в судебном порядке по требованию лиц, участвующих в обмене, наймодателя или прокурора.
5. Обмен (мена) жилыми помещениями в домах, расположенных на территории Республики Беларусь и другого государства должен осуществляться в соответствии с требованиями ст. 35 ЖК, согласно которой, в случае если одно из обмениваемых жилых помещений находится на территории Республики Беларусь, а другое - на территории другого государства, обмен (мена) производится в порядке, предусмотренном международными договорами Республики Беларусь и законодательством Республики Беларусь.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Бруй, М.Г. Жилищное право: Ответы на экзаменационные вопросы / М.Г. Бруй, 2-е изд., перераб. и доп. — Минск: ТетраСистемс, 2008 г. — 272 с.
2. Витушко, В.А. Основы права: практическое пособие / под ред. В.А. Витушко и др. - Минск: Мол. Науч. Об-во. 2002г. - 414 с.
3. Гавриленко, В.Г., Ядевич, Н.И. Жилишное право. Словарь- справочник / В.Г. Гавриленко - Минск: Бип-С. 1999г. – 88 c.
4. Гражданский Кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 года, одобрен Советам Республики 19 ноября 1998 года // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [ Электронный ресурс ] / ООО «ЮрСпект», Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.
5. Жилищный Кодекс Республики Беларусь от 22 марта 1999 г.№248 – 3: принят Палатой представителей 18 декабря 1998 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [ Электронный ресурс ] / ООО «ЮрСпект», Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2012.
6. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями, п



Обсудить на форуме

Комментарии к статье:

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Регистрация

Реклама

Последние комментарии