БарГУ.by » Учебные материалы » Лекции » Маркетинг услуг » Маркетинг на рынке недвижимости

Маркетинг на рынке недвижимости

Вы не можете скачивать файлы с нашего сервера

 

1. Основные понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости
В профессиональном и бытовом смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Движимые же вещи при смене владельца обычно перемещаются в пространстве, следуя за правом собственности на них, например из магазина в квартиру покупателя. Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами.
Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России.
После Октябрьской революции, в 1920-х гг., в Советском Союзе в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднили, а права собственности, относимые ранее к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. (Заметим, что в реальности недвижимость никуда не девалась, существовали собственные дома, позже — кооперативные квартиры, были приусадебные и дачные участки — не вполне собственность, но все же собственность, это все продавалось, покупалось, наследовалось и т. д.; даже государственные квартиры фактически превращались в объект рыночных операций.)
В ходе рыночных экономических реформ последних лет в Беларуси законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено. Действующий Гражданский кодекс Республики Беларусь разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Поскольку в законах разных стран (или в одной стране в различные периоды) могут даваться несколько различные определения недвижимости, на практике исходят обычно из того, что недвижимость — это то, что является недвижимостью по закону.
В США различают понятия недвижимости как физического объекта (Real Estate) и правовых отношений (вещных прав), связанных с недвижимостью (Real Property). В русскоязычной литературе это разделение обычно столь четко не проводится. Однако «право собственности на недвижимость» является важным отдельным понятием. Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.
Рыночная стоимость недвижимости может формироваться только в процессе функционирования соответствующего рынка. Когда говорят о рынке недвижимости, обычно имеют в виду систему действий и механизмов по совершению сделок или, иначе говоря, подсистему общехозяйственного рынка, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости. Рынок недвижимости — важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам, на недвижимость приходится более 50% мирового богатства.
Развитие рыночных отношений способствовало формированию рынка недвижимости. Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. На рынок выставляются объекты, находящиеся в государственной собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости.
Основное свойство недвижимости — ее неподвижность — приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.
Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам. Поэтому подбор необходимой для сделки недвижимости обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от конкретного типа объектов и состояния рынка.
Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. Для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.
Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.
Недвижимость — товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и (или) предоставлением кредитов и ипотекой (кредитованием под залог недвижимости), поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.
Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обязательными субъектами любого рынка — продавцом и покупателем — на нем оперируют также государство и, как правило, профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, специальные средства информации и др.
Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и местными органами власти остаются важные функции, а именно:
• проведение или контроль за регистрацией собственности и сделок;
• зонирование территорий;
• архитектурно-строительный контроль;
• лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.
Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта.
Наряду с куплей-продажей для рынка недвижимости характерно значительное развитие арендных отношений. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. Рынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны.
Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время это:
• квартиры и комнаты;
• помещения и здания под офисы или магазины;
• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
• складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых).
В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимости является рынок квартир, хотя уже складываются активные рынки офисных, торговых, складских помещений.
Для описания и анализа состояния рынка недвижимости используются специальные показатели (индикаторы), которые обычно определяются и описываются статистическими методами.
Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения и (или) сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе.
Конъюнктура спроса и предложения — это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.
Активность определенного сектора рынка недвижимости — это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).
Экспозиция — понятие, охарактеризованное выше. Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов: конъюнктуры рынка, параметров объекта, соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта, интенсивности рекламной кампании и т. д. Важным, но еще недостаточно устоявшимся является понятие ликвидности. Ликвидность объектов недвижимости определенного класса — величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность, а длительному — низкая ликвидность.
При усреднении по большому числу сделок случайные факторы нивелируются, и экспозицию, ликвидность, как и другие показатели, можно рассматривать как важный параметр определенного сектора заданного регионального рынка.

2. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка
Весь рынок недвижимости — очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация.
По мере развития рынка недвижимости начинают сильнее проявляться тенденции и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых странах. При сегментации выделяются следующие сегменты:
1) свободные земельные участки;
2) жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
3) административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
4) здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т. п.).
Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки по:
а) происхождению:
1) естественные (природные) объекты;
2) искусственные объекты (постройки);
б) назначению:
1) свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
2) природные комплексы (месторождения и т. п.) для их эксплуатации;
3) постройки — для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности;
в) масштабу:
1) земельные массивы, отдельные земельные участки;
2) комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.), многоквартирный жилой дом, одноквартирный (особняк, коттедж) жилой дом, секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;
3) комплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи);
г) готовности к использованию:
1) готовые объекты;
2) объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
3) объекты, требующие завершения строительства.
Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.
Неспециализированная недвижимость — недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для использования ее в существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.
Специализированная недвижимость — недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке (если вообще когда-либо продается) для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.
Опыт последних лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столице, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах, удаленных от крупных центров, с низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций, с плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.

2. Виды стоимости, концепции стоимости жилья
Объект недвижимости может иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т. д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога — способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.
Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости.
Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.
Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.
Самой распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.
Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.
Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).
Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость — затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости. Стоимость замещения — затраты на создание аналогичного объекта.
Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость — стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуды.
Инвестиционная стоимость — стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость — вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости — залог успешной работы оценщика.

3. Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке
Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.
Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость.
Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие рынка объектов, аналогичных оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.
Рыночная стоимость отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.
Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки



Обсудить на форуме

Комментарии к статье:

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Регистрация

Реклама

Последние комментарии